物业费是个太老生常谈的话题了中国股票有没有杠杆
不夸张地说，我们每年都会写上好几篇稿子
之所以从不同角度、不同案例反复分析，也是因为物业实在是太重要了，每个小区都离不开物业
尽管各个小区物业的收费标准不同，据相关数据统计，全国超过 70% 的小区物业费低于 2 元 / 平 / 月
尤其像上海很多老破小，最低的一个月只要三五毛钱
数据来源链家
听起来好像是不贵，但绝大部分业主仍然对物业积怨已久，经常抱怨"催缴费很积极，服务却慢半拍"，能称得上满意的反而成了凤毛麟角
而且不乏一些新房和品质二手房，物业费超过 5 元 / 平 / 月，时不时还要上涨调价
面对这样的物业费"刺客"，难道就没有什么好办法了吗？
我们了解了一番，发现去年就有多个城市陆续出台了管理政策，要求当地所在的小区降低物业费
今年刚开始，也有更多的地方出现了降物业费的苗头，有的降幅甚至接近一半
这到底是怎么回事？
01
都有哪些地方在降物业费
最引人注目的自然是地方政府的官方行为
去年年底，江苏镇江的发改委、住建局和监督管理局联合发布通告
宣布从今年 2 月 1 号起，市区超过半年的房子，经物业服务企业确认后，空置期间的物业费只用缴纳 70%
图源：镇江日报
相当于简单粗暴的直接打了 7 折
通告一经发出，符合要求的多个小区迅速跟进，其下辖的丹阳市也同样执行了此项措施
以一套 100 平、物业费 2.5 元 / 平 / 月的住宅为例，空置一年的物业费大概要 3000 元
按照新规，现在需要交的物业费约 2100 元，能省下差不多 900 元，较为利好那些在当地拥有多套住房的家庭
不止镇江一个地方，还有济南、青岛、兰州新区等地，此前也出台过相关的政策，空置房的物业费可以有一定折扣
除了空置房可以打折外，已经入住的小区物业费调整也开始有据可循
据不完全统计，自去年 2 月起，青岛、重庆、银川、武汉还有山西全省，陆续发布了物业费新规
资料整理自网络，仅供参考
清晰明了地给出了政府指导的物业价
具体规定了计算的面积，还有预收周期不得超过一年，以及根据有无电梯、小区建筑面积来算等等细则
这些城市的多个小区物业，在新规发布后主动进行了降价
随便数数就有银川市中海、万科、建发物业管理的 63 个小区，还有重庆和武汉新洲区的上百个小区
资料整理自网络，仅供参考
降价的方式也各有不同
有的是物业费"一刀切"直接降，幅度从 15% 到 30% 不等，有的是区分高层和洋房各自进行降价
良心的连每个月停车费也一起降了
就拿最后这个银川的吉泰润园小区，有一套 100 平住宅、一辆车的业主举例
一年下来物业费、电梯费还有停车费，三样加起来可以省 1620 元
更让人意想不到的是，还有一家柳州市的物业公司干脆执行起了" 0 物业费"新模式
取消旗下管理所有小区的物业费，包括华庭苑、屏山花苑二期、鸿泰名都、三柳大院等 22 个小区
柳州维美物业发布的通知，图源柳州 1 号
这些小区以老破小为主，户数从几百到上千户不等，物业费在 0.4 到 1.2 元 / 平 / 月
据该公司相关负责人介绍，去年 9 月先挑选了其中 4 个小区，进行免收物业费的试点
经过 3 个多月的尝试，发现这种形式是可以长期推行下去的，就决定今年逐步在另外 18 个小区全面推行
公司将以这些小区的公共收益、停车费、广告费及其他收费，作为主要收入，并开展一些建筑、家政保洁还有其他业务
在他们看来，新模式不仅不会降低服务质量，还有利于减轻业主的生活成本，缓和物业与业主们的关系
02
与此同时，哪些地方又在涨物业费
这些正在降物业费的部分小区，基本都是业主已经入住的
而全国范围内的新盘却刮起了物业费涨价的风潮
上海就是典型，市场化定价的物业费一直在水涨船高
数据来源自网络，仅供参考
内中环差不多都是 10 元 / 平 / 月以上
按 100 平计算，每年光是物业费支出就有上万块
外环外的大虹桥也来到了 5 元 / 平 / 月左右
不仅新盘在涨，还有一些品质二手和老破小也纷纷跟着调了价格
位于长宁古北的华丽家族小区就是一大代表，从 2008 年小区业委会成立到 2020 年底
12 年多的时间里，整个小区的物业费已经涨了四次
一路从 2.2 元涨到了 5.95 元 / 平 / 月，幅度整整达到 2.7 倍
涨价主要是获得了业主们的一致认可，通过不断增加物业投入，来维护小区的品质
当然，这每个月不到 6 元 / 平的物业费，还是和小区周围的新房不能比
市区也有一些老小区，成功上调了物业费
比如长宁陶安小区由0.8 元涨至 1.2 元 / 平 / 月，虹口林云小区由1 元涨至 1.2 元 / 平 / 月，徐汇宏润花园也从原本的 2 元 / 平涨到 2.8 元 / 平
其中，宏润花园的调整最为特别，因为它是徐汇首个官方补贴物业费涨价的小区
"调价后的小区物业费涨多少，徐汇区就补贴多少"（每平方米每月最高不超过 1 元）
具体操作过程中，通过 50% 补贴给物业公司，50% 补贴给小区维修资金账户的形式
既让物业收入增加，也让业主们愿意多交物业费，一起为小区出力
03
为什么物业费有的涨有的降
我们可以看到，针对物业费到底是涨还是降
不同小区的态度并不一样，主要是各自考量的因素不尽相同
一线城市涨价的这些，主要是为了缓解物业成本压力，保持并提升小区物业品质
而范围更广的二三四线城市，更多选择了降价
镇江就解释称是希望给业主们减负，平衡房主和物业公司的利益，也能促进当地的房地产市场健康发展
江西南昌的瑞都小区则表示，由于长期以来物业费收缴困难，小区投入上不去，现场品质也就无法得以保障
因此决定主动降低物业费和停车费，鼓励更多业主来缴费
事实上，物业存在的核心意义，就是用实际行动去维护一个小区的环境
多地支持给长期空置房的物业费打折，也是出于这方面的考虑
少部分业主一直没去住，就会降低对小区内部的折损，物业公司相应要付出的维护也会减少
而且这种定向打折，不是直接降价的行为，也不容易引起其他业主的反对
物业费作为一种市场自发行为，背后站着的是大大小小、成千上万家物业公司
不可能像存量房贷利息调整一样，各地一声令下，物业费就立刻降下来
物业公司和业主之间，天然就存在着一种博弈行为
物业费涨价还是降价，是否更换物业公司和人员，都是双方不断在对抗的典型行为
在业内人士看来，柳州这家物业公司推出的"免收物业费"新模式，就是整个物业行业竞争白热化的一种表现
一方面会改变居民的生活习惯，让渡出小区的一些公共收益
另一方面不能单纯为了追求低价，盲目取消收费，长期对业主、物业企业、物业行业都是一种伤害
最终这种模式能否成功执行下来，还需要等待时间的检验
04
除了直接的涨或者降，还有一些地区和物业公司正在尝试建立物业费的动态调整机制
讲究"按质论价"，服务又多又好的可以多收费，只提供基本服务的就拿最低的指导价
北京一些小区在 2023 年将物业费与服务质量挂钩，业主可给物业"打分"，评分低于 60 分自动降费
有小区就通过这种方式，每年节省出来 8% 的物业费，经过业主投票决定，将这部分结余资金用于加装充电桩
上海的浦东新区也针对早期动迁房小区物业费收缴率低的历史遗留问题
在前两年对物业费低于 0.8 元 / 平 / 月的小区，进行了大规模的价格调整
试图通过物业收费标准的事前评估与事后评价相结合的模式，逐步形成物业服务提质、提价的良性循环机制
据了解已经在东明路街道进行了落地
图源《东明路街道党建引领住宅小区物业治理工作方案》
还有就是行业的领头羊——万科物业
也在去年年底发布了"智选"产品，将物业服务的选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出了"弹性定价"模式
以某小区为例，万科物业罗列出 508 项服务事项
其中 158 项都是底线要求，包含在基础的物业费里面
包括每日进行巡检、水电气每年进行安全检查，还有对孤寡老人和儿童的关注
还有 350 项为可选服务，各个小区的业主们根据自身需求进行选择，自定义频次与内容
图源万科物业
像电梯保养如果从每月 1 次增加到 2 次，那每个月的物业费就要增加 0.2 元 / 平
绿化养护从普通修剪升级为"景观设计 + 四季花卉轮换"，就要增加 0.5 元 / 平
还有宠物寄存、健身房延时开放等服务，都可以按需计费
上海嘉定的金色榴乡园小区就采用了这种新模式
图源房天下
业主一致同意将物业费从 2.8 元降到了 2.3 元 / 平方米 / 月
省下来的钱则是花在了电梯维护上
现在电梯故障响应时间从 2 小时压缩至 1 小时，大家的满意度也有了明显提升
这些新尝试也说明，几方良性互动还是有可能持续下去的
现在面临的情况是，新房业主对高额物业费叫苦不迭，而更多老旧小区业主早已"习惯"了低价
物业公司要不断提高自身水平，结合新科技发展，发挥规模和管理优势
业主们也开始意识到，社区环境是大家自己的，不能只依赖物业单方面的管理
这样下来，两者关系才能从博弈和对抗，向"共建"转变
为了建设美好家园这一共同目标而努力
也欢迎大家一起留言和我们探讨物业费这个话题
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第 5891 篇原创文章
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